Выбрать объект:
Телефон отдела продаж
(812) 702-0-702

Телефон для региональных покупателей
(Звонки по России бесплатные)
8-800-775-0-702
Региональным покупателям

Круглый стол Metro: жилье объединяет Петербург и область

26.10.2011

Крупнейшие петербургские застройщики рассказали на круглом столе Metro, что европейский опыт переезда за город оторван от российской действительности пока не будут решены транспортные и инфраструктурные проблемы.

Участники круглого стола:

Дмитрий Астафьев, «ЛенСпецСтрой», генеральный директор
Ольга Копейкина, «Балтийская жемчужина», помощник директора департамента по маркетингу и продажам
Наталья Смирнова, «47 ТРЕСТ», заместитель генерального директора
Светлана Попова, ЗАО «БФА-Девелопмент», аналитик
Елена Бутенко, «Мегалит», менеджер по связям с общественностью
Ольга Колганова, «БалтСтройКомплект», заместитель генерального директора по маркетингу и развитию
Надежда Калашникова, «ЛЭК», директор по развитию
Максим Жабин, «ЛенРусСтрой», заместитель генерального директора
Сергей Степанов, «Строительный трест», директор по продажам
Николай Гражданкин, «Отделстрой», начальник отдела продаж
Светлана Аршинникова, «Балтрос», руководитель отдела рекламы и PR
Мария Цветкова, «ЛенСпецСМУ», директор департамента маркетинга
Наталья Латышева, «Стройкомплекс XXI», заместитель генерального директора по развитию и маркетингу
Наталья Агрэ, «КВС», директор по маркетингу и продажам
Ксения Морковкина, ЗАО СК «ТЕМП», директор по развитию
Олег Литвиненко, «БалтИнвестстрой», начальник отдела продаж

Совсем недавно один из топ-менеджеров Минрегионразвития дал прогноз, в соответствии с которым российский рынок первички в городах исчерпает себя к 2015 году, поскольку люди, имеющие жилье экономкласса, совершенно не заинтересованы в том, чтобы переезжать в новое жилье экономкласса. А ориентиром будет малоэтажное жилое строительство на границе города и области. Можно ли такой пространный прогноз в целом проецировать на Петербург с его спецификой, в частности, по коммуналкам?

Стройкомплекс XXI: В городе наблюдается до сих пор большой дефицит квадратных метров в принципе и качественных площадей в частности. Люди, проживающие в экономклассе, не готовы переехать за город, поскольку это немалые дополнительные расходы, начиная от обслуживания загородного малоэтажного комплекса и заканчивая транспортной составляющей, не говоря уже об инфраструктуре, которая к 2015 году не будет выстроена практически ни в одном из поселков. Этот прогноз несколько оторван от действительности – как от российской, так и от петербургской. Кроме того, разница между Москвой и Петербургом, с одной стороны, и другими городами, даже миллионерами, – разительная. В лучшем случае к 2025 году может возникнуть какое-то насыщение нашего рынка.

БалтСтройКомплект: Как показывает наш опыт работы в Ленобласти по строительству жилых комплексов, народ готов переезжать из города, но конечно же на разумное расстояние – 20-30 минут – Кировск, Шлиссельбург, если это жилье экономкласса с полной отделкой и при этом по нормальной цене. Надо отметить и тот факт, что как компания, работающая исключительно на областном рынке, мы отмечаем серьезный интересе к малоэтажке, но надо при этом признать, что люди не очень хорошо понимают, сколько стоит содержание и эксплуатация таких объектов.

Мегалит: Рынок первичного жилья просто не может себя исчерпать: он был, есть и будет. По крайней мере, до тех пор, пока не будут освоены те же поля между городом и областью, пока есть хоть одно пятно для строительства. А потом – люди встречаются, влюбляются, женятся, заводят детей, съезжаются и разъезжаются. И благодаря всем этим демографическим процессам у девелоперов всегда есть работа. Плюс миграция – внутренняя и внешняя. Кроме того, есть кварталы хрущевок, подлежащие реновации, огромные территории заводов в городской черте, которые можно расселить, и все еще большое количество жителей коммунальных квартир, которые мечтают обзавестись отдельным жильем.

От чего зависит спрос на рынке Петербурга в целом?

ЗАО «БФА-Девелопмент»: На рынке недвижимости в долгосрочной перспективе спрос следует за предложением, которое зависит от наличия свободных пятен под застройку, качества подготовки земли с точки зрения социальной, дорожной, а также инженерной инфраструктуры, ее локации. Так, 10-15 лет назад Приморский район не считался престижным, он только начинал застраиваться, был не достаточно хорошо развит, как следствие, покупатели с осторожностью относились к выведенной на рынок недвижимости. На сегодняшний день микрорайоны Приморского района растут и развиваются, квартиры в новых домах пользуются устойчиво высоким спросом. Не стал исключением и проект ЖК «Токио», в настоящее время там продано более 70 процентов квартир, реализуемых силами компании «БФА-Девелопмент». В целом, покупатели довольно четко сегментируются. Те горожане, для кого наиважнейшим факторов выбора недвижимости является близость к метро и другой инфраструктуре, понимают, что таких проектов не становится больше из-за дефицита земли в черте города, и готовы к соответствующим ценам. Те же покупатели квартир, для кого цена – самый важный критерий отбора, рассматривают жилые комплексы, расположенные, в том числе, на границе города и области.

Балтрос: Во-первых, появилась новая типология, которая к малоэтажке приравнивает среднеэтажную застройку – до 9 этажей. Не соглашусь, что в новых районах невозможно наладить нормальную инфраструктуру. Мы уже сейчас ведем строительство школы на 825 мест и детского сада на 110 мест каждый. Будущее за такими районами может быть при условии развития транспортного сообщения. И тот факт, что такие комплексы строятся все-таки в черте города, с городской пропиской и коммуникациями, позволяет снизить расходы на содаржание дома. У наших жителей есть дополнительная нагрузка в виде охраны, если они ставят дом на охрану. Все понимают, что пятен под застройку в Петербурге становится все меньше, и если город не предпримет какие-то меры в плане разгрузки промзон, то, безусловно, мы выходим в пригород – в черте 40-километровой зоны. Это интересные участки, которые есть в достаточном количестве. Но возникает другой вопрос: какой застройщик потянет программу комплексного освоения, поскольку, прежде всего, это инженерная подготовка. На нашем примере: подготовить 220 гектаров – это пять лет работы и более трех миллиардов рублей, которые будут возвращаться достаточно долго.

Мегалит: Согласна с тем, что покупатель более бюджетного малоэтажного жилья на окраине и тот, кто нацелен на приобретение квадратных метров в городе, у метро, в районе с уже сложившейся инфраструктурой – это разные люди. И разные цены. Последним, как правило, приходится, платить больше, так как девелоперу земля в городе с учетом самостоятельного обеспечения объекта всеми современными коммуникациями обходится существенно дороже.

Транспорт – едва ли не основная проблема развития пригородов?

Строительный трест: Если бы у нас уделялось достаточно внимания транспортной инфраструктуре, ситуация с жизнью за городом была бы иной. Доехать из Приморского района до центра займет не меньше времени, чем из Токсово до центра. То, что КАД, наконец, замкнули, и пошли разговоры о строительстве второго транспортного кольца, должно привести к улучшению ситуации и развитию сегмента загородного жилья.

47 Трест: Миграция в городе есть. Но из центра на окраины в основном едут при расселении коммуналок. Многие готовы ехать и в область, лишь бы это было свое жилье.

Что касается психологии, также есть сложности?

Балтрос: Существует и определенный психологический барьер у людей: то, что находится за Кольцевой, – уже не город. Человек хочет жить в Пушкине, но едет в Приморский район, считая, что в Пушкин труднее доехать. Но реально в Приморский район одна дорога, а на Пушкин – четыре.

ЛенСпецСМУ: В последние годы транспортная сеть Приморского района активно развивается. Уже существуют, как минимум, пять въездов/выездов из района – на пр. Испытателей/Богатырском пр., ул. Савушкина/Приморский пр., ж/д переезд на «Удельной», ул. Академика Крылова/Ушаковский мост, КАД – Парашютная/Новикова и строительство дорог продолжается. Только ЗСД даст ещё пять развязок.

ЛенРусСтрой: Застройщики обязаны обеспечивать инфраструктуру, ведь комфорт проживания – это не только сами квадратные метры. И если в каком-то районе нет транспортной доступности, дороги, предположим, то зачем за этот проект вообще браться? При всем уважении к экспертам Минрегионразвития, полагаем, что данный прогноз об исчерпании рынка эконом-класса не оправдается: во-первых, тенденция, действующая во всем мире — урбанизация. В России комфортное и доступное жильё — это всё-таки квартира, а оптимальные экономические показатели в условиях высокой стоимости на землю, инженерную, а также транспортную инфраструктуру даёт лишь многоквартирная многоэтажная застройка. Касательно потребности в жилье эконом-класса, не следует забывать о значительном скрытом спросе: многие (например, совершеннолетние дети) хотели бы разъехаться, но не имеют этой возможности. Не будем забывать и о потенциале желающих переехать в более благополучные регионы. Наконец, учтем фактор обветшания жилья, построенного в советский период…

Мегалит: Рынок первичного жилья просто не может себя исчерпать: он был, есть и будет. По крайней мере, до тех пор, пока не будут освоены те же поля между городом и областью, пока есть хоть одно пятно для строительства. А потом – люди встречаются, влюбляются, женятся, заводят детей, съезжаются и разъезжаются. И благодаря всем этим демографическим процессам у девелоперов всегда есть работа. Плюс миграция – внутренняя и внешняя. Кроме того, есть кварталы хрущевок, подлежащие реновации, огромные территории заводов в городской черте, которые можно расселить, и все еще большое количество жителей коммунальных квартир, которые мечтают обзавестись отдельным жильем.

Может ли недвижимость стать толчком к более быстрому объединению города с областью?

Строительный трест: Здесь есть два момента. Первый психологический – это прописка в Петербурге, которая важна для людей старшего возраста, для молодежи – в меньшей степени. Второй – объединение планов города и области в части развития инфраструктуры и дорожных сетей. К примеру, если мы застраиваем квартал в Петербурге, то обязательно выделяем городу земельный участок под строительство школу, либо строим ее самостоятельно, а город возмещает затраты. В области этого пока нет. В Кудрово мы вынуждены самостоятельно строить детский сад и самостоятельно же его эксплуатировать. Безусловно, это не может быть бесплатным. Если подобные вопросы будут решены, то разница между проживанием в городе и области просто исчезнет.

ЛенРусСтрой: Мы полагаем, что противопоставление «город» и «область» постепенно уходит в прошлое — для тех, кто может приобретать жильё, важнее, насколько удобно оно расположено и обеспечено инфраструктурой, а нюансы социального обеспечения остаются не главным аргументом. Наш опыт строительства в Горелово показывает, что при необходимости возможно даже уточнение границ между городом и областью, если построенный на квартал де-факто является городским — и по подключению к коммуникациям, и по своему облику. Практика взаимодействия Москвы и подмосковья показывает, что два субъекта федерации при желании вполне способны «синхронизировать» планы по развитию инфраструктуры. Но следует учитывать тот факт, что власть — это всегда «естественная монополия», а строительный бизнес в значительной мере зависит от «инвестиционного климата» региона. Если субъектов федерации два, у компаний есть выбор, на каких территориях развиваться. Поэтому… мы думаем, что два субъекта федерации — лучше, чем один.

Насколько люди все-таки готовы менять свой старый эконом на новый?

СК «Темп»: Вполне. Наш приоритет – застройка в Невском районе. 80% продаж идут от людей, которые проживают в этом же районе. Они переезжают из старых домов в новую, современную панель. Тот эконом, который был 15 лет назад, – совсем не тот эконом, что сейчас. Если человек привык жить в одном районе, то часто его миграция как раз и ограничивается этим районом. Те же, кто переезжают из центра на окраины, обычно берут квартиры в новых кирпичных домах.

КВС: Последние полгода мы наблюдаем такую тенденцию на рынке. Люди приобретают эконом, но факт их дальнейшего переезда остается для нас неизвестным. Многие приобретают эконом и комфорткласс на нулевом цикле именно в инвестиционных целях. Поскольку недвижимость – это то, во что можно вкладывать деньги с учетом нестабильности на финансовых рынках первой, второй и прочих волн. Есть даже покупатели, которые берут по несколько квартир – и себе, и детям, и как выгодное вложение сбережений.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Нужно понимать, что существует большая разница между «старым экономом» (квартирами, которые приобретались 5-10 лет назад) и новым. Требования к качеству жилья повышаются. Например, если раньше покупателям предлагались квартиры со стандартной отделкой, то сейчас – с улучшенной. На полу постелен ламинат, стены выложены кафелем до потолка, квартиры оборудованы сантехникой. Если раньше спуск лифтов на нулевой этаж подземной стоянки считался преимуществом элитного жилья, то сейчас такие опции есть и в эконом-классе. Чтобы продукт пользовался спросом, нужно задумываться о повышении уровня удобств – о таких возможностях как доставка к лифту крупногабаритных грузов, колясок, велосипедов. Две последние зимы показали необходимость механизированной уборки прилегающей территории и т. п

ЛенРусСтрой: По нашим наблюдениям, решение о приобретении жилья в основном связано с естественным развитием семьи: вырастают дети, семьи расширяются. Появляется желание жить просторнее и комфортнее. Если семья обладает финансовыми возможностями, то вслед за приобретением автомобиля, она почти обязательно задумывается о расширении квартиры.

Мегалит: И сейчас таких покупателей-«инвесторов» стало больше. Мы это почувствовали, открыв месяц назад продажи в новом доме – 2-ой очереди жилого комплекса на проспекте Просвещения. За месяц удалось реализовать примерно 10% от всего объема квартир. Причем большой интерес к этому объекту проявляют клиенты, которые уже живут в этом районе, квартале, в построенных нами домах. И переговоры о покупке нескольких квартир, просто исчезнувшие в период кризиса, наконец-то снова стали реальностью рынка.

Насколько люди готовы приобретать строящееся жилье после всех этих историй с дольщиками?

ЛенСпецСтрой: Каких этих историй? Нет никаких этих историй. По официальным данным Комитета по строительству обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге нет. Не выполнение сроков – это не обман дольщиков, а экономический кризис, который был во всем мире. На сегодняшний момент дольщики, участвующие в долевом строительстве, покупают квартиры высокого качества в 1,5-2 раза дешевле, чем на вторичном рынке. При нынешней процентной ставке по кредитам для строителей 12-15 % годовых, себестоимость квадратного метра, если строить за свои деньги, 70-75 тысяч рублей. Когда у нас большинство людей начнут получать такую зарплату, что будут в состоянии сразу оплатить все стоимость квартиры сразу – надобность в ДДУ отпадет сама собой.

КВС: Бояться нулевого цикла перестали. Раньше никто не шел на ноль, обычно ждали до 8-9-го этажа. Теперь этого нет. К примеру, в сентябре прошлого года был подписан паспорт стройки первого инвестиционного проекта КВС ЖК «GUSI-Лебеди» (СПЧ55 уч.4). Грядущий проект был анонсирован на выставке в ноябре. Еще до открытия продаж в июне 2011 у нас уже было множество звонков и список желающих приобрести жилье именно там. Потенциальный покупатель стал гораздо лояльнее относиться к покупке жилья на первых стадиях строительства, повысился «кредит доверия» к строительным компаниям.

ЛенРусСтрой: Мы начинаем продажи жилья на стадии, когда готовы первые этажи. Наши клиенты либо уже работали с нами, либо активно обмениваются информацией с теми, кто уже приобретал жилье. Специфика информационного общества в том, что компании оказались на виду — и какие-либо нестыковки быстро становятся известны. Поэтому застройщикам, уже длительное время работающим на рынке, и не подводившим клиентов, несложно продавать жильё и на стадии «нулевого цикла».

Насколько сейчас на рынке существует понимание, что такое эконом, бизнес или элитка?

ЛенСпецСтрой: Элита – это понятие эфемерное, а российский рынок — не рынок, а базар. Есть мировое понимание класса жилья: не по факторам, какой дом, это вторично, а по фактору, где дом находится и какое его окружение. В цене здания и в определении к какому классу (элита, бизнес или эконом) он относится, главное – где дом находится , какой вид. А вот что мы будем там строить – это уже второй вопрос. Совершенно убогий дом , находящийся на Морском проспекте – это элита по месту расположения, а очень хороший качественный, но стоящий на проспекте Металлистов – позиционируется как эконом из-за плохого места.

Строительный трест: Четкой классификации нет. Каждый застройщик ориентируется на собственные критерии. Наша компания традиционно позиционирует свои дома в сегменте комфорт-класса, а в других строительных компаниях объекты с аналогичными потребительскими характеристиками часто идут под маркой «бизнес-класс».

ЛенРусСтрой: Очень приблизительно градацию можно провести следующим образом: элитное жилье — это индивидуальный выразительный архитектурный проект плюс центр города или береговая линия. Бизнес-класс — это близость станций метро. Остальные проекты — это эконом-класс.

Стройкомплекс XXI: В городе у нас нет ни жесткого эконома, ни элитки. Практически вся недвижимость относится к некоему одному трудно объяснимому классу. Все дело в местоположении и позиционировании. Сейчас наша компания достраивает жилой комплекс «Семья» на Пискаревке. С одной стороны, это эконом – по цене, по ряду составляющих. С другой – у нас есть квартиры по 100 метров. Так же покупатели приобретают по две квартиры с последующим их объединением. В ближайших планах у нас строительство комплекса со всеми признаками элитности – местоположение, инфраструктура, используемые материалы, экология -цены же на квартиры будут вполне доступными. Всех секретов раскрывать не буду, так что предлагаю внимательно следить за нашей деятельностью.

Балтстройкомплект: Это действительно так. В то же время в так называемой элитке покупаются квартиры по 50 метров. Элитка и бизнес-класс по сути определяются стоимостью вхождения компании на рынок и ценой пятна под застройку. Да и Эконом достаточно условное понятии – это качественный объект с новыми коммуникациями, современными планировками и соседями, заботящимися о своей собственности

Нужна ли четкая градация? Или так легче работать?

Стройкомплекс XXI: Она нужна. Покупателя, безусловно, интересует, к какому классу относится его жилье и кто будут его соседи. К примеру, сейчас в одном из домов у нас осталось 28 квартир. И клиенты, которые приходят к нам, задают первые вопросы: «А кто мои соседи?», «А есть ли у вас студии?», «А много ли вы продали по субсидиям?». При этом, на вопросы про соседей даже ответить невозможно. Часто не тот, кто купил, там будет проживать. Кто-то купил для детей, кто-то – для сдачи в аренду.

ЛенСпецСМУ: В последние годы грани между классами стали более размыты, чем раньше. На рынке образовался масс-маркет – это жильё пользующееся спросом у широкой аудитории покупателей, его диапазон от «жёсткого эконома» до жилья класса «комфорт плюс». При этом, в условиях достаточно активной конкуренции, эконом в целом пытается стать качественней, а комфорт — всё более доступным, и это тенденция последних лет. А вот «бизнес», «премиум» и «элита» – это значительно более высокий сегмент, там совсем другой покупатель.

Строительный трест: По цене, к примеру, ориентироваться нельзя. Это как в автомобильной индустрии – суперкар нельзя сравнить с автобусом.

КВС: Застройщики хотели бы четко строить свои объекты по классам – эконом или бизнес, но ситуация в городе этого не позволяет. Мы не можем планировать места проживания для покупателей с одним уровнем дохода.

47 Трест: Даже более того. Для каждого человека могут существовать свои понятия о комфорт- или экономклассе. Если человек покупает 120 метров в экономе, то понятно, что раньше у него было 80, а еще раньше, может быть, 40. И отделав квартиру по своим потребностям, он может вполне получить комфорт. Но в целом люди тянутся либо к метро, либо к метражу.

ЛенРусСтрой: На наш взгляд, эта градация нужна — но она будет всё время размываться маркетологами. Хотя бы на банальном приеме «Элитная квартира по цене эконом-класса».

Как власти реагируют на ситуацию?

ЛЭК: На состоявшейся недавно конференции по стратегическому развитию городов озвучили новый тренд: схема кластерного развития в регионах, когда в отдельных районах создаются пятна бюджетной застройки, была подвергнута резкой критике со стороны как раз Минрегионразвития. На Западе уже давно привыкли к схеме «я живу там, где я работаю». А жилье в собственности может быть где угодно, и его тоже можно сдавать. У нас же люди могут работать на другом конце города, теряя каждый день уйму времени на дорогу. Сейчас этот тренд потихоньку исправляется.

ЛенРусСтрой: Времени для изменения ситуации пока прошло немного, но в настоящее время мы видим, что новое руководство города активно включилось в решение проблем ЖКХ — и это позволяет надеяться, что следующими системными мерами станет и исправление тех дисбалансов, что сдерживают развитие жилищного строительства. Экстраполируя на Петербург опыт столицы, мы полагаем, что действия властей окажутся во благо рынку жилищного строительства.

Насколько интересны застройщикам те пространства, которые сейчас в центре занимают заводы? Расселение не идет только лишь по причине того, что нужны огромные средства и господдержка?

ЛенРусСтрой: Наш позитивный опыт — это развитие земель сельскохозяйственного назначения, даже при том, что весьма значительные вложения потребовались для инженерного обеспечения территорий. Промышленные территории были бы интересны при адекватной цене на землю — однако на данный момент предложения слишком велики по стоимости. Кроме того, промышленные территории — это целые «пояса». Трудно найти доступный по стоимости, компактный участок, не соседствующий с другими в том числе действующими промзонами. Понятно, что желающих жить по соседству с дымящей трубой будет немного… словом, это должна быть программа действительно с огромными средствами и умением «власть употребить».

Строительный трест: Как правило, на таких территориях очень много собственников. И с каждым из них приходится договариваться. Эти согласования очень сложны.

Стройкомплекс XXI: Иногда эту проблему решить не так сложно, поскольку обычно есть один ответственный за все эти участки, с которым и надо договариваться. Но количество средств, что требуется инвестировать, превышает все допустимые пределы.

Каковы основные проблемы города в этой связи?

Балтийская жемчужина: Проблем очень много. Во-первых, крайне сложно просчитать, во сколько вам обойдется выкуп всех этих долей в итоге, после всех переговоров с каждым из собственников. Во-вторых, если на территории предполагаемого редевеломпента существует хоть как-то функционирующее производство — собственники могут потребовать построить им в промышленной зоне здание на замену, а также оплатить переезд и упущенную выгоду от простоя. В-третьих, инженерия и экология. Зачастую необходимо создавать полностью новые внутриквартальные инженерные сети. А если на участке располагалось вредное производство — то потребуется рекультивация земель и сохраняемых построек. В четвертых — возможные санитарно-защитные зоны от предприятий, которые остаются в ближайшем окружении. В-пятых, КГИОП, который может обнаружить в процессе историко-культурной экспертизы существующих на участке зданий, к примеру, кладку XVIII века, где Петр I собственноручно положил кирпич, или уникальные лестницы, по которым ходили члены царской семьи — как следствие — обязательство все это сохранить и реставрировать. В-пятых — высотные ограничения, накладываемые ПЗЗ и окружающей застройкой. В шестых — может появиться необходимость расселения части окружающих жилых помещений, которые страдают от реализации проекта… И многое другое. Как результат — непредсказуемые затраты на реализацию проекта, слабопрогнозируемые сроки реализации и экономическая эффективность, стремящаяся к нулю.

ЛЭК: Мало компаний, которые в итоге решаются браться за такие проекты. У нас их сейчас, к примеру, четыре, они возводятся на месте бывших промышленных предприятий. Мы вложили очень много средств в рекультивацию данных территорий, согласования также потребовали от компании очень больших ресурсов, ведь градостроительное законодательство только за последние три года менялась раз пять, а процесс редевелопмента сложен и растянут во времени…

СК «Темп»: Недавно к нам пришли представители одного пивоваренного завода, которые предложили подобный проект. Но цена вопроса была столь высокой, что себестоимость квадратного метра там будет 180 тысяч рублей. Из них 90 – земля, а 30 – затраты на то, чтобы разобрать все здания. Не стоит также забывать санитарно-защитные зоны, в которых по градплану строить жилье вообще нельзя.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Рекультивация территорий, квартальная застройка на границе Петербурга и области, строительство в области – это три разных пути, доступных застройщикам в условиях дефицита «удобных» пятен в черте города. При этом они требуют от застройщиков разных по размеру инвестиций, необходимых объемов подготовительных работ и различного опыта деятельности. Так, реновацию и квартальную застройку смогут потянуть только крупные девелоперы, которые впоследствии смогут привлекать к работе более мелкие компании. Развивать строительный сектор в области смогут и небольшие компании.  В историческом центре Петербурга уже практически не осталось не то что свободных пятен под застройку, но даже зеленых массивов. Серьезный потенциал обещают промышленные земли. На территории исторического центра (который занимает 5800 га) находится 200 предприятий. Из них складские, промышленные и другие производственные объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2400 га. То есть 50% территории центральной части культурной столицы занята промышленными объектами, сравните с 10-15% в европейских городах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента. Но редевелопмент – удовольствие недешевое. Помимо затрат, характерных для «чистых» пятен, редевелоперам необходимо запастись средствами для вывода предприятий, а также рекультивации земель и проведения экологических работ. Даже наличие коммуникаций – условный плюс, так как большинство инженерных систем изношены.

Насколько спрос на первичку сейчас сравним с докризисным уровнем? Можно ли их уже сравнивать?

ЛЭК: Спрос потихоньку действительно возвращается к докризисному уровню. Еще не вернулся, но на верном пути. Прошлое лето уже показало значительный рост, это лето по продажам уже превысило показатели прошлого на 40%.

Мегалит: И даже – больше. Мы сравнивали показатели этого года с аналогичным периодом прошлого и отметили не только положительную динамику продаж без застоев и провалов на протяжении всего текущего года, но и рост количества сделок до 50-60% по сравнению с 2010-м годом.

ЛенСпецСтрой: Спрос почти достиг докризисного уровня. И будет только расти. В том числе, за счет приезжих. Поскольку в регионах экономическая ситуация ухудшается, и люди едут в те города, где можно заработать. А в Москве цены на жилье давно стали заоблачными. Поэтому в Петербурге спрос на жилье будет расти.

ЛенРусСтрой: спрос стремится к восстановлению, и в средних показателях отстает не более чем на 10-15 %. Но в основном спросом пользуются малогабаритные квартиры; активнее стал и запрос покупателей на рассрочку.

Отделстрой: В 2010 году покупатели очень сильно экономили за счет меньшего метража – маленькие «однушки» или «двушки», как правило, без отделки. Им было важно уложиться в бюджет. Естественно, покупали квартиры на этапе, когда основные строительно-монтажные работы были завершены. Был страх относительно того, что объект будет недостроен или сдан не в срок. Сейчас ситуация иная, поскольку стал быстро развиваться рынок ипотеки. Человек уже может позволить себе квартиры большего метража. Стали востребованными «двушки» большого метража и «трешки». У людей была потребность в жилье, которую они в кризис отложили. Маленькие квартиры сейчас в меньшей степени востребованы.

Балтийская жемчужина: Ипотека не столько стала более востребованной, сколько более доступной. Однако, уже в следующем году ожидают, что процент по ипотеке может вырасти.

Есть какие-нибудь предпочтения по деньгам?

КВС: У покупателя есть тот лимит денежных средств, часто психологический, которые он готов потратить на покупку. Это не более чем 2,7 млн рублей. Почему-то такая цифра в голове держится. Хотят купить за эти деньги квартиру, желательно с отделкой и не влезая в ипотеку. На моей практике ипотечных квартир большого метража немного.

Стройкомплекс XXI: Есть еще четкий порог и на «трешку». Это 75 метров в среднем, 12-13 метров кухни и стоимость до 4,5 млн. Это товар, который расходится прекрасно. А покупатели – часто люди, у которых есть «двушка» в хрущевке и еще накопления в размере 1-1,5 млн.

БалтСтройКомплект: Небольшие квартиры обычно берут те люди, которые впервые приобретают собственное жилье, к примеру, выезжают из коммуналок. Большие квартиры – прерогатива людей, которые хотят улучшить жилищные условия, если у них уже есть собственное жилье. Так же основным потребителем миниквартир являются инвесторы – желающие сохранить и не потерять, сдавать и получать доход, оставить квартиру детям или пожилым родителям.

ЛенСпецСМУ: По нашим данным в последнее время, около 65-70% покупают квартиры для себя и своей семьи, т.е. улучшают свои жилищные условия; около 25-30% покупают квартиру детям, 5-10% — считают, что недвижимость – это лучшее вложение средств.

Балтийская жемчужина: Петербург – город, привлекающий мигрантов со всей России. В течение последних лет 10 официальная смертность в городе стабильно превышает рождаемость, однако общее количество зарегистрированных жителей сохраняется на примерно одинаковом уровне, что говорит о том, что население восполняется за счет приезжих. И они зачастую покупают в качестве первой квартиры в Санкт-Петербурге именно «однушку».

ЛЭК: мы первыми уловили эту тенденцию, выпустив на рынок риалы – квартиры по цене комнаты или студии. В этом году риалам исполняется 10 лет, и они по-прежнему самые востребованные на рынке.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Некоторая стабилизация на рынке, а также распространение ипотечных программ приводят к тому, что спрос не просто растет в объеме, но и немного меняется. Так горожане все чаще обращают свое внимание на более просторное жилье – 2-3 комнатные квартиры. Специалисты нашей компании осенью текущего года столкнулись с ажиотажным спросом.

По ипотеке что пользуется основным спросом?

Строительный трест: По ипотеке люди чаще всего покупают квартиру своей мечты, в которой хотели быть жить достаточно долго, поэтому они выбирают обычно не однокомнатную квартиру, а двухкомнатную — разница по ипотечным платежам в таком случае не очень существенная. Очевидно, что банки в последнее время стали гораздо лояльнее к заемщикам: ставки и минимальный первоначальный взнос постепенно снижаются, на кредит теперь может рассчитывать заемщик не только с подтвержденным «белым» доходом, достаточно предъявления всего двух документов. И многие покупатели не упускают возможность приобрести, с помощью ипотечного кредита, более комфортную и просторную квартиру, в хорошем районе, современном доме.

БалтСтройКомплект: Да, к ипотеке тяготеют скорее квартиры « для жизни» и это не всегда 2-3 х к. кв. Так как мы работаем в сегменте эконом, у нас достаточно много и ипотечных договоров по однокомнатным квартирам. Но надо отдать должное банкам, в последнее время они стали более доступны и понятны для клиента, процедура одобрения и согласования стала проходить достаточно быстро.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Есть две больших группы покупателей квартир в Петербурге, которые пользуются ипотекой. С одной стороны, молодые и мобильные люди, приезжающие в Северную столицу или отделяющиеся от родителей. Они используют ипотеку для покупки своего первого жилья – студии или однокомнатной квартиры. Средний размер ипотечного кредита в таком случае составляет от 1,8 млн. руб. до 2,5 млн. рублей. Обычно такие кредиты берут на срок до 20 лет, но стараются погасить досрочно. В то же время велика доля и тех горожан, которые улучшает жилищные условия, меняя свою старую квартиру на более просторную – двух, трех и даже четырехкомнатную в новом доме. Как правило, размер кредита и срок кредитования в данном случае меньше.

КВС: Сегодня мы сотрудничаем с множеством ведущих банков в сфере ипотечного кредитования. По опыту работы более чем с 10 банками мы можем сказать, что покупатели сейчас активно приобретают жилье в ипотеку. На данном этапе строительства нашего жилого комплекса большим спросом пользуются 1 и 2-комнатные квартиры до 56 кв.м.

ЛенРусСтрой: У нас клиенты в основном интересуются малогабаритными квартирами — стремясь сделать как можно больший взнос собственными средствами, и добавить остальное с помощью ипотечного кредита. Как правило, покупатель стремится внести треть, и две трети — получить в кредит; поэтому… спросом пользуется то жильё, на треть которого достаточно сбережений. Еще раз повторим, что в основном это однокомнатные, меньше — двухкомнатные квартиры.

ЛенСпецСМУ: На наш взгляд, сложно определить один сегмент жилья, приобретаемого с помощью ипотеки. Очень многое зависит от того, что застройщик совместно с банками предлагает своим клиентам. В нашей компании с помощью ипотеки можно приобрести любое жилье, как строящееся, так и готовое и в домах разного класса. Так, например, однокомнатные квартиры в строящихся домах с помощью ипотеки чаще всего приобретают молодые семьи. Двух- и трехкомнатные покупают люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Как правило, такие квартиры выбирают в готовых домах или в объектах с близким сроком сдачи в эксплуатацию. Также у нас есть покупатели, приобретающие в ипотеку жилье бизнес-класса.

ЛенСпецСтрой: пользуется спросом все, на что хватает денег.

Мегалит: В нашей практике четкой тенденции нет. Но при этом и количество ипотечных сделок традиционно не велико – как до кризиса, так и сейчас. Хотя предложений банков о сотрудничестве достаточно много, приходится даже некоторым отказывать, выбирать более интересные, выгодные с точки зрения клиента условия. Пик ипотечных сделок по нашим объектам пришелся на минувший сентябрь. Сейчас среди банков существует очень высокая конкуренция, и клиенты это чувствуют, спешат воспользоваться.

Покупателей не путает такое количество банков? Большинство работает с 2-3.

КВС: Наоборот, скорей приятно удивляет. Наше отличие в том, что мы предлагаем полный перечень услуг по оформлению договора, включая помощь в выборе наиболее оптимальной программы ипотечного кредитования. Для этого у нас есть ипотечный консультант.


Источник: MetroNEWS (http://www.metronews.ru/den-gi/kruglyj-stol-metro-zhil-e-obedinjaet-peterburg-i-oblast/Tpokjy!fZcBe1zUl8sgw/)

Крупнейшие петербургские застройщики рассказали на круглом столе Metro, что европейский опыт переезда за город оторван от российской действительности Пока не будут решены транспортные и инфраструктурные проблемы
Дмитрий Астафьев, «ЛенСпецСтрой», генеральный директор
Ольга Копейкина, «Балтийская жемчужина», помощник директора департамента по маркетингу и продажам
Наталья Смирнова, «47 ТРЕСТ», заместитель генерального директора
Светлана Попова, ЗАО «БФА-Девелопмент», аналитик
Елена Бутенко, «Мегалит», менеджер по связям с общественностью
Ольга Колганова, «БалтСтройКомплект», заместитель генерального директора по маркетингу и развитию
Надежда Калашникова, «ЛЭК», директор по развитию
Максим Жабин, «ЛенРусСтрой», заместитель генерального директора
Сергей Степанов, «Строительный трест», директор по продажам
Николай Гражданкин, «Отделстрой», начальник отдела продаж
Светлана Аршинникова, «Балтрос», руководитель отдела рекламы и PR
Мария Цветкова, «ЛенСпецСМУ», директор департамента маркетинга
Наталья Латышева, «Стройкомплекс XXI», заместитель генерального директора по развитию и маркетингу
Наталья Агрэ, «КВС», директор по маркетингу и продажам
Ксения Морковкина, ЗАО СК «ТЕМП», директор по развитию
Олег Литвиненко, «БалтИнвестстрой», начальник отдела продаж




Совсем недавно один из топ-менеджеров Минрегионразвития дал прогноз, в соответствии с которым российский рынок первички в городах исчерпает себя к 2015 году, поскольку люди, имеющие жилье экономкласса, совершенно не заинтересованы в том, чтобы переезжать в новое жилье экономкласса. А ориентиром будет малоэтажное жилое строительство на границе города и области. Можно ли такой пространный прогноз в целом проецировать на Петербург с его спецификой, в частности, по коммуналкам?

Стройкомплекс XXI: В городе наблюдается до сих пор большой дефицит квадратных метров в принципе и качественных площадей в частности. Люди, проживающие в экономклассе, не готовы переехать за город, поскольку это немалые дополнительные расходы, начиная от обслуживания загородного малоэтажного комплекса и заканчивая транспортной составляющей, не говоря уже об инфраструктуре, которая к 2015 году не будет выстроена практически ни в одном из поселков. Этот прогноз несколько оторван от действительности – как от российской, так и от петербургской. Кроме того, разница между Москвой и Петербургом, с одной стороны, и другими городами, даже миллионерами, – разительная. В лучшем случае к 2025 году может возникнуть какое-то насыщение нашего рынка.

БалтСтройКомплект: Как показывает наш опыт работы в Ленобласти по строительству жилых комплексов, народ готов переезжать из города, но конечно же на разумное расстояние – 20-30 минут – Кировск, Шлиссельбург, если это жилье экономкласса с полной отделкой и при этом по нормальной цене. Надо отметить и тот факт, что как компания, работающая исключительно на областном рынке, мы отмечаем серьезный интересе к малоэтажке, но надо при этом признать, что люди не очень хорошо понимают, сколько стоит содержание и эксплуатация таких объектов.

Мегалит: Рынок первичного жилья просто не может себя исчерпать: он был, есть и будет. По крайней мере, до тех пор, пока не будут освоены те же поля между городом и областью, пока есть хоть одно пятно для строительства. А потом – люди встречаются, влюбляются, женятся, заводят детей, съезжаются и разъезжаются. И благодаря всем этим демографическим процессам у девелоперов всегда есть работа. Плюс миграция – внутренняя и внешняя. Кроме того, есть кварталы хрущевок, подлежащие реновации, огромные территории заводов в городской черте, которые можно расселить, и все еще большое количество жителей коммунальных квартир, которые мечтают обзавестись отдельным жильем.

От чего зависит спрос на рынке Петербурга в целом?

ЗАО «БФА-Девелопмент»: На рынке недвижимости в долгосрочной перспективе спрос следует за предложением, которое зависит от наличия свободных пятен под застройку, качества подготовки земли с точки зрения социальной, дорожной, а также инженерной инфраструктуры, ее локации.
Так, 10-15 лет назад Приморский район не считался престижным, он только начинал застраиваться, был не достаточно хорошо развит, как следствие, покупатели с осторожностью относились к выведенной на рынок недвижимости. На сегодняшний день микрорайоны Приморского района растут и развиваются, квартиры в новых домах пользуются устойчиво высоким спросом. Не стал исключением и проект ЖК «Токио», в настоящее время там продано более 70 процентов квартир, реализуемых силами компании «БФА-Девелопмент».
В целом, покупатели довольно четко сегментируются. Те горожане, для кого наиважнейшим факторов выбора недвижимости является близость к метро и другой инфраструктуре, понимают, что таких проектов не становится больше из-за дефицита земли в черте города, и готовы к соответствующим ценам. Те же покупатели квартир, для кого цена – самый важный критерий отбора, рассматривают жилые комплексы, расположенные, в том числе, на границе города и области.

Балтрос: Во-первых, появилась новая типология, которая к малоэтажке приравнивает среднеэтажную застройку – до 9 этажей. Не соглашусь, что в новых районах невозможно наладить нормальную инфраструктуру. Мы уже сейчас ведем строительство школы на 825 мест и детского сада на 110 мест каждый. Будущее за такими районами может быть при условии развития транспортного сообщения. И тот факт, что такие комплексы строятся все-таки в черте города, с городской пропиской и коммуникациями, позволяет снизить расходы на содаржание дома. У наших жителей есть дополнительная нагрузка в виде охраны, если они ставят дом на охрану. Все понимают, что пятен под застройку в Петербурге становится все меньше, и если город не предпримет какие-то меры в плане разгрузки промзон, то, безусловно, мы выходим в пригород – в черте 40-километровой зоны. Это интересные участки, которые есть в достаточном количестве. Но возникает другой вопрос: какой застройщик потянет программу комплексного освоения, поскольку, прежде всего, это инженерная подготовка. На нашем примере: подготовить 220 гектаров – это пять лет работы и более трех миллиардов рублей, которые будут возвращаться достаточно долго.

Мегалит: Согласна с тем, что покупатель более бюджетного малоэтажного жилья на окраине и тот, кто нацелен на приобретение квадратных метров в городе, у метро, в районе с уже сложившейся инфраструктурой – это разные люди. И разные цены. Последним, как правило, приходится, платить больше, так как девелоперу земля в городе с учетом самостоятельного обеспечения объекта всеми современными коммуникациями обходится существенно дороже.

Транспорт – едва ли не основная проблема развития пригородов?

Строительный трест: Если бы у нас уделялось достаточно внимания транспортной инфраструктуре, ситуация с жизнью за городом была бы иной. Доехать из Приморского района до центра займет не меньше времени, чем из Токсово до центра. То, что КАД, наконец, замкнули, и пошли разговоры о строительстве второго транспортного кольца, должно привести к улучшению ситуации и развитию сегмента загородного жилья.

47 Трест: Миграция в городе есть. Но из центра на окраины в основном едут при расселении коммуналок. Многие готовы ехать и в область, лишь бы это было свое жилье.

Что касается психологии, также есть сложности?

Балтрос: Существует и определенный психологический барьер у людей: то, что находится за Кольцевой, – уже не город. Человек хочет жить в Пушкине, но едет в Приморский район, считая, что в Пушкин труднее доехать. Но реально в Приморский район одна дорога, а на Пушкин – четыре.

ЛенСпецСМУ: В последние годы транспортная сеть Приморского района активно развивается. Уже существуют, как минимум, пять въездов/выездов из района – на пр. Испытателей/Богатырском пр., ул. Савушкина/Приморский пр., ж/д переезд на «Удельной», ул. Академика Крылова/Ушаковский мост, КАД – Парашютная/Новикова и строительство дорог продолжается. Только ЗСД даст ещё пять развязок.

ЛенРусСтрой: Застройщики обязаны обеспечивать инфраструктуру, ведь комфорт проживания – это не только сами квадратные метры. И если в каком-то районе нет транспортной доступности, дороги, предположим, то зачем за этот проект вообще браться? При всем уважении к экспертам Минрегионразвития, полагаем, что данный прогноз об исчерпании рынка эконом-класса не оправдается: во-первых, тенденция, действующая во всем мире — урбанизация. В России комфортное и доступное жильё — это всё-таки квартира, а оптимальные экономические показатели в условиях высокой стоимости на землю, инженерную, а также транспортную инфраструктуру даёт лишь многоквартирная многоэтажная застройка. Касательно потребности в жилье эконом-класса, не следует забывать о значительном скрытом спросе: многие (например, совершеннолетние дети) хотели бы разъехаться, но не имеют этой возможности. Не будем забывать и о потенциале желающих переехать в более благополучные регионы. Наконец, учтем фактор обветшания жилья, построенного в советский период…

Мегалит: Рынок первичного жилья просто не может себя исчерпать: он был, есть и будет. По крайней мере, до тех пор, пока не будут освоены те же поля между городом и областью, пока есть хоть одно пятно для строительства. А потом – люди встречаются, влюбляются, женятся, заводят детей, съезжаются и разъезжаются. И благодаря всем этим демографическим процессам у девелоперов всегда есть работа. Плюс миграция – внутренняя и внешняя. Кроме того, есть кварталы хрущевок, подлежащие реновации, огромные территории заводов в городской черте, которые можно расселить, и все еще большое количество жителей коммунальных квартир, которые мечтают обзавестись отдельным жильем.

Может ли недвижимость стать толчком к более быстрому объединению города с областью?

Строительный трест: Здесь есть два момента. Первый психологический – это прописка в Петербурге, которая важна для людей старшего возраста, для молодежи – в меньшей степени. Второй – объединение планов города и области в части развития инфраструктуры и дорожных сетей. К примеру, если мы застраиваем квартал в Петербурге, то обязательно выделяем городу земельный участок под строительство школу, либо строим ее самостоятельно, а город возмещает затраты. В области этого пока нет. В Кудрово мы вынуждены самостоятельно строить детский сад и самостоятельно же его эксплуатировать. Безусловно, это не может быть бесплатным. Если подобные вопросы будут решены, то разница между проживанием в городе и области просто исчезнет.

ЛенРусСтрой: Мы полагаем, что противопоставление «город» и «область» постепенно уходит в прошлое — для тех, кто может приобретать жильё, важнее, насколько удобно оно расположено и обеспечено инфраструктурой, а нюансы социального обеспечения остаются не главным аргументом. Наш опыт строительства в Горелово показывает, что при необходимости возможно даже уточнение границ между городом и областью, если построенный на квартал де-факто является городским — и по подключению к коммуникациям, и по своему облику. Практика взаимодействия Москвы и подмосковья показывает, что два субъекта федерации при желании вполне способны «синхронизировать» планы по развитию инфраструктуры. Но следует учитывать тот факт, что власть — это всегда «естественная монополия», а строительный бизнес в значительной мере зависит от «инвестиционного климата» региона. Если субъектов федерации два, у компаний есть выбор, на каких территориях развиваться. Поэтому… мы думаем, что два субъекта федерации — лучше, чем один.

Насколько люди все-таки готовы менять свой старый эконом на новый?

СК «Темп»: Вполне. Наш приоритет – застройка в Невском районе. 80% продаж идут от людей, которые проживают в этом же районе. Они переезжают из старых домов в новую, современную панель. Тот эконом, который был 15 лет назад, – совсем не тот эконом, что сейчас. Если человек привык жить в одном районе, то часто его миграция как раз и ограничивается этим районом. Те же, кто переезжают из центра на окраины, обычно берут квартиры в новых кирпичных домах.

КВС: Последние полгода мы наблюдаем такую тенденцию на рынке. Люди приобретают эконом, но факт их дальнейшего переезда остается для нас неизвестным. Многие приобретают эконом и комфорткласс на нулевом цикле именно в инвестиционных целях. Поскольку недвижимость – это то, во что можно вкладывать деньги с учетом нестабильности на финансовых рынках первой, второй и прочих волн. Есть даже покупатели, которые берут по несколько квартир – и себе, и детям, и как выгодное вложение сбережений.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Нужно понимать, что существует большая разница между «старым экономом» (квартирами, которые приобретались 5-10 лет назад) и новым. Требования к качеству жилья повышаются. Например, если раньше покупателям предлагались квартиры со стандартной отделкой, то сейчас – с улучшенной. На полу постелен ламинат, стены выложены кафелем до потолка, квартиры оборудованы сантехникой. Если раньше спуск лифтов на нулевой этаж подземной стоянки считался преимуществом элитного жилья, то сейчас такие опции есть и в эконом-классе. Чтобы продукт пользовался спросом, нужно задумываться о повышении уровня удобств – о таких возможностях как доставка к лифту крупногабаритных грузов, колясок, велосипедов. Две последние зимы показали необходимость механизированной уборки прилегающей территории и т. п

ЛенРусСтрой: По нашим наблюдениям, решение о приобретении жилья в основном связано с естественным развитием семьи: вырастают дети, семьи расширяются. Появляется желание жить просторнее и комфортнее. Если семья обладает финансовыми возможностями, то вслед за приобретением автомобиля, она почти обязательно задумывается о расширении квартиры.

Мегалит: И сейчас таких покупателей-«инвесторов» стало больше. Мы это почувствовали, открыв месяц назад продажи в новом доме – 2-ой очереди жилого комплекса на проспекте Просвещения. За месяц удалось реализовать примерно 10% от всего объема квартир. Причем большой интерес к этому объекту проявляют клиенты, которые уже живут в этом районе, квартале, в построенных нами домах. И переговоры о покупке нескольких квартир, просто исчезнувшие в период кризиса, наконец-то снова стали реальностью рынка.

Насколько люди готовы приобретать строящееся жилье после всех этих историй с дольщиками?

ЛенСпецСтрой: Каких этих историй? Нет никаких этих историй. По официальным данным Комитета по строительству обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге нет. Не выполнение сроков – это не обман дольщиков, а экономический кризис, который был во всем мире.
На сегодняшний момент дольщики, участвующие в долевом строительстве, покупают квартиры высокого качества в 1,5-2 раза дешевле, чем на вторичном рынке.
При нынешней процентной ставке по кредитам для строителей 12-15 % годовых, себестоимость квадратного метра, если строить за свои деньги, 70-75 тысяч рублей.
Когда у нас большинство людей начнут получать такую зарплату, что будут в состоянии сразу оплатить все стоимость квартиры сразу – надобность в ДДУ отпадет сама собой.

КВС: Бояться нулевого цикла перестали. Раньше никто не шел на ноль, обычно ждали до 8-9-го этажа. Теперь этого нет. К примеру, в сентябре прошлого года был подписан паспорт стройки первого инвестиционного проекта КВС ЖК «GUSI-Лебеди» (СПЧ55 уч.4). Грядущий проект был анонсирован на выставке в ноябре. Еще до открытия продаж в июне 2011 у нас уже было множество звонков и список желающих приобрести жилье именно там. Потенциальный покупатель стал гораздо лояльнее относиться к покупке жилья на первых стадиях строительства, повысился «кредит доверия» к строительным компаниям.

ЛенРусСтрой: Мы начинаем продажи жилья на стадии, когда готовы первые этажи. Наши клиенты либо уже работали с нами, либо активно обмениваются информацией с теми, кто уже приобретал жилье. Специфика информационного общества в том, что компании оказались на виду — и какие-либо нестыковки быстро становятся известны. Поэтому застройщикам, уже длительное время работающим на рынке, и не подводившим клиентов, несложно продавать жильё и на стадии «нулевого цикла».

Насколько сейчас на рынке существует понимание, что такое эконом, бизнес или элитка?

ЛенСпецСтрой: Элита – это понятие эфемерное, а российский рынок — не рынок, а базар. Есть мировое понимание класса жилья: не по факторам, какой дом, это вторично, а по фактору, где дом находится и какое его окружение. В цене здания и в определении к какому классу (элита, бизнес или эконом) он относится, главное – где дом находится , какой вид. А вот что мы будем там строить – это уже второй вопрос.
Совершенно убогий дом , находящийся на Морском проспекте – это элита по месту расположения, а очень хороший качественный, но стоящий на проспекте Металлистов – позиционируется как эконом из-за плохого места.

Строительный трест: Четкой классификации нет. Каждый застройщик ориентируется на собственные критерии. Наша компания традиционно позиционирует свои дома в сегменте комфорт-класса, а в других строительных компаниях объекты с аналогичными потребительскими характеристиками часто идут под маркой «бизнес-класс».

ЛенРусСтрой: Очень приблизительно градацию можно провести следующим образом: элитное жилье — это индивидуальный выразительный архитектурный проект плюс центр города или береговая линия. Бизнес-класс — это близость станций метро. Остальные проекты — это эконом-класс.

Стройкомплекс XXI: В городе у нас нет ни жесткого эконома, ни элитки. Практически вся недвижимость относится к некоему одному трудно объяснимому классу. Все дело в местоположении и позиционировании. Сейчас наша компания достраивает жилой комплекс «Семья» на Пискаревке. С одной стороны, это эконом – по цене, по ряду составляющих. С другой – у нас есть квартиры по 100 метров. Так же покупатели приобретают по две квартиры с последующим их объединением. В ближайших планах у нас строительство комплекса со всеми признаками элитности – местоположение, инфраструктура, используемые материалы, экология -цены же на квартиры будут вполне доступными. Всех секретов раскрывать не буду, так что предлагаю внимательно следить за нашей деятельностью.

Балтстройкомплект: Это действительно так. В то же время в так называемой элитке покупаются квартиры по 50 метров. Элитка и бизнес-класс по сути определяются стоимостью вхождения компании на рынок и ценой пятна под застройку. Да и Эконом достаточно условное понятии – это качественный объект с новыми коммуникациями, современными планировками и соседями, заботящимися о своей собственности

Нужна ли четкая градация? Или так легче работать?

Стройкомплекс XXI: Она нужна. Покупателя, безусловно, интересует, к какому классу относится его жилье и кто будут его соседи. К примеру, сейчас в одном из домов у нас осталось 28 квартир. И клиенты, которые приходят к нам, задают первые вопросы: «А кто мои соседи?», «А есть ли у вас студии?», «А много ли вы продали по субсидиям?». При этом, на вопросы про соседей даже ответить невозможно. Часто не тот, кто купил, там будет проживать. Кто-то купил для детей, кто-то – для сдачи в аренду.

ЛенСпецСМУ: В последние годы грани между классами стали более размыты, чем раньше. На рынке образовался масс-маркет – это жильё пользующееся спросом у широкой аудитории покупателей, его диапазон от «жёсткого эконома» до жилья класса «комфорт плюс». При этом, в условиях достаточно активной конкуренции, эконом в целом пытается стать качественней, а комфорт — всё более доступным, и это тенденция последних лет. А вот «бизнес», «премиум» и «элита» – это значительно более высокий сегмент, там совсем другой покупатель.

Строительный трест: По цене, к примеру, ориентироваться нельзя. Это как в автомобильной индустрии – суперкар нельзя сравнить с автобусом.

КВС: Застройщики хотели бы четко строить свои объекты по классам – эконом или бизнес, но ситуация в городе этого не позволяет. Мы не можем планировать места проживания для покупателей с одним уровнем дохода.

47 Трест: Даже более того. Для каждого человека могут существовать свои понятия о комфорт- или экономклассе. Если человек покупает 120 метров в экономе, то понятно, что раньше у него было 80, а еще раньше, может быть, 40. И отделав квартиру по своим потребностям, он может вполне получить комфорт. Но в целом люди тянутся либо к метро, либо к метражу.

ЛенРусСтрой: На наш взгляд, эта градация нужна — но она будет всё время размываться маркетологами. Хотя бы на банальном приеме «Элитная квартира по цене эконом-класса».

Как власти реагируют на ситуацию?

ЛЭК: На состоявшейся недавно конференции по стратегическому развитию городов озвучили новый тренд: схема кластерного развития в регионах, когда в отдельных районах создаются пятна бюджетной застройки, была подвергнута резкой критике со стороны как раз Минрегионразвития. На Западе уже давно привыкли к схеме «я живу там, где я работаю». А жилье в собственности может быть где угодно, и его тоже можно сдавать. У нас же люди могут работать на другом конце города, теряя каждый день уйму времени на дорогу. Сейчас этот тренд потихоньку исправляется.

ЛенРусСтрой: Времени для изменения ситуации пока прошло немного, но в настоящее время мы видим, что новое руководство города активно включилось в решение проблем ЖКХ — и это позволяет надеяться, что следующими системными мерами станет и исправление тех дисбалансов, что сдерживают развитие жилищного строительства. Экстраполируя на Петербург опыт столицы, мы полагаем, что действия властей окажутся во благо рынку жилищного строительства.

Насколько интересны застройщикам те пространства, которые сейчас в центре занимают заводы? Расселение не идет только лишь по причине того, что нужны огромные средства и господдержка?

ЛенРусСтрой: Наш позитивный опыт — это развитие земель сельскохозяйственного назначения, даже при том, что весьма значительные вложения потребовались для инженерного обеспечения территорий. Промышленные территории были бы интересны при адекватной цене на землю — однако на данный момент предложения слишком велики по стоимости. Кроме того, промышленные территории — это целые «пояса». Трудно найти доступный по стоимости, компактный участок, не соседствующий с другими в том числе действующими промзонами. Понятно, что желающих жить по соседству с дымящей трубой будет немного… словом, это должна быть программа действительно с огромными средствами и умением «власть употребить».

Строительный трест: Как правило, на таких территориях очень много собственников. И с каждым из них приходится договариваться. Эти согласования очень сложны.

Стройкомплекс XXI: Иногда эту проблему решить не так сложно, поскольку обычно есть один ответственный за все эти участки, с которым и надо договариваться. Но количество средств, что требуется инвестировать, превышает все допустимые пределы.

Каковы основные проблемы города в этой связи?

Балтийская жемчужина: Проблем очень много. Во-первых, крайне сложно просчитать, во сколько вам обойдется выкуп всех этих долей в итоге, после всех переговоров с каждым из собственников. Во-вторых, если на территории предполагаемого редевеломпента существует хоть как-то функционирующее производство — собственники могут потребовать построить им в промышленной зоне здание на замену, а также оплатить переезд и упущенную выгоду от простоя. В-третьих, инженерия и экология. Зачастую необходимо создавать полностью новые внутриквартальные инженерные сети. А если на участке располагалось вредное производство — то потребуется рекультивация земель и сохраняемых построек. В четвертых — возможные санитарно-защитные зоны от предприятий, которые остаются в ближайшем окружении. В-пятых, КГИОП, который может обнаружить в процессе историко-культурной экспертизы существующих на участке зданий, к примеру, кладку XVIII века, где Петр I собственноручно положил кирпич, или уникальные лестницы, по которым ходили члены царской семьи — как следствие — обязательство все это сохранить и реставрировать. В-пятых — высотные ограничения, накладываемые ПЗЗ и окружающей застройкой. В шестых — может появиться необходимость расселения части окружающих жилых помещений, которые страдают от реализации проекта… И многое другое. Как результат — непредсказуемые затраты на реализацию проекта, слабопрогнозируемые сроки реализации и экономическая эффективность, стремящаяся к нулю.

ЛЭК: Мало компаний, которые в итоге решаются браться за такие проекты. У нас их сейчас, к примеру, четыре, они возводятся на месте бывших промышленных предприятий. Мы вложили очень много средств в рекультивацию данных территорий, согласования также потребовали от компании очень больших ресурсов, ведь градостроительное законодательство только за последние три года менялась раз пять, а процесс редевелопмента сложен и растянут во времени…

СК «Темп»: Недавно к нам пришли представители одного пивоваренного завода, которые предложили подобный проект. Но цена вопроса была столь высокой, что себестоимость квадратного метра там будет 180 тысяч рублей. Из них 90 – земля, а 30 – затраты на то, чтобы разобрать все здания. Не стоит также забывать санитарно-защитные зоны, в которых по градплану строить жилье вообще нельзя.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Рекультивация территорий, квартальная застройка на границе Петербурга и области, строительство в области – это три разных пути, доступных застройщикам в условиях дефицита «удобных» пятен в черте города. При этом они требуют от застройщиков разных по размеру инвестиций, необходимых объемов подготовительных работ и различного опыта деятельности. Так, реновацию и квартальную застройку смогут потянуть только крупные девелоперы, которые впоследствии смогут привлекать к работе более мелкие компании. Развивать строительный сектор в области смогут и небольшие компании.
В историческом центре Петербурга уже практически не осталось не то что свободных пятен под застройку, но даже зеленых массивов. Серьезный потенциал обещают промышленные земли. На территории исторического центра (который занимает 5800 га) находится 200 предприятий. Из них складские, промышленные и другие производственные объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2400 га. То есть 50% территории центральной части культурной столицы занята промышленными объектами, сравните с 10-15% в европейских городах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента. Но редевелопмент – удовольствие недешевое. Помимо затрат, характерных для «чистых» пятен, редевелоперам необходимо запастись средствами для вывода предприятий, а также рекультивации земель и проведения экологических работ. Даже наличие коммуникаций – условный плюс, так как большинство инженерных систем изношены.

Насколько спрос на первичку сейчас сравним с докризисным уровнем? Можно ли их уже сравнивать?

ЛЭК: Спрос потихоньку действительно возвращается к докризисному уровню. Еще не вернулся, но на верном пути. Прошлое лето уже показало значительный рост, это лето по продажам уже превысило показатели прошлого на 40%.

Мегалит: И даже – больше. Мы сравнивали показатели этого года с аналогичным периодом прошлого и отметили не только положительную динамику продаж без застоев и провалов на протяжении всего текущего года, но и рост количества сделок до 50-60% по сравнению с 2010-м годом.

ЛенСпецСтрой: Спрос почти достиг докризисного уровня. И будет только расти. В том числе, за счет приезжих. Поскольку в регионах экономическая ситуация ухудшается, и люди едут в те города, где можно заработать. А в Москве цены на жилье давно стали заоблачными. Поэтому в Петербурге спрос на жилье будет расти.

ЛенРусСтрой: спрос стремится к восстановлению, и в средних показателях отстает не более чем на 10-15 %. Но в основном спросом пользуются малогабаритные квартиры; активнее стал и запрос покупателей на рассрочку.

Отделстрой: В 2010 году покупатели очень сильно экономили за счет меньшего метража – маленькие «однушки» или «двушки», как правило, без отделки. Им было важно уложиться в бюджет. Естественно, покупали квартиры на этапе, когда основные строительно-монтажные работы были завершены. Был страх относительно того, что объект будет недостроен или сдан не в срок. Сейчас ситуация иная, поскольку стал быстро развиваться рынок ипотеки. Человек уже может позволить себе квартиры большего метража. Стали востребованными «двушки» большого метража и «трешки». У людей была потребность в жилье, которую они в кризис отложили. Маленькие квартиры сейчас в меньшей степени востребованы.

Балтийская жемчужина: Ипотека не столько стала более востребованной, сколько более доступной. Однако, уже в следующем году ожидают, что процент по ипотеке может вырасти.

Есть какие-нибудь предпочтения по деньгам?

КВС: У покупателя есть тот лимит денежных средств, часто психологический, которые он готов потратить на покупку. Это не более чем 2,7 млн рублей. Почему-то такая цифра в голове держится. Хотят купить за эти деньги квартиру, желательно с отделкой и не влезая в ипотеку. На моей практике ипотечных квартир большого метража немного.

Стройкомплекс XXI: Есть еще четкий порог и на «трешку». Это 75 метров в среднем, 12-13 метров кухни и стоимость до 4,5 млн. Это товар, который расходится прекрасно. А покупатели – часто люди, у которых есть «двушка» в хрущевке и еще накопления в размере 1-1,5 млн.

БалтСтройКомплект: Небольшие квартиры обычно берут те люди, которые впервые приобретают собственное жилье, к примеру, выезжают из коммуналок. Большие квартиры – прерогатива людей, которые хотят улучшить жилищные условия, если у них уже есть собственное жилье. Так же основным потребителем миниквартир являются инвесторы – желающие сохранить и не потерять, сдавать и получать доход, оставить квартиру детям или пожилым родителям.

ЛенСпецСМУ: По нашим данным в последнее время, около 65-70% покупают квартиры для себя и своей семьи, т.е. улучшают свои жилищные условия; около 25-30% покупают квартиру детям, 5-10% — считают, что недвижимость – это лучшее вложение средств.

Балтийская жемчужина: Петербург – город, привлекающий мигрантов со всей России. В течение последних лет 10 официальная смертность в городе стабильно превышает рождаемость, однако общее количество зарегистрированных жителей сохраняется на примерно одинаковом уровне, что говорит о том, что население восполняется за счет приезжих. И они зачастую покупают в качестве первой квартиры в Санкт-Петербурге именно «однушку».

ЛЭК: мы первыми уловили эту тенденцию, выпустив на рынок риалы – квартиры по цене комнаты или студии. В этом году риалам исполняется 10 лет, и они по-прежнему самые востребованные на рынке.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Некоторая стабилизация на рынке, а также распространение ипотечных программ приводят к тому, что спрос не просто растет в объеме, но и немного меняется. Так горожане все чаще обращают свое внимание на более просторное жилье – 2-3 комнатные квартиры. Специалисты нашей компании осенью текущего года столкнулись с ажиотажным спросом.

По ипотеке что пользуется основным спросом?

Строительный трест: По ипотеке люди чаще всего покупают квартиру своей мечты, в которой хотели быть жить достаточно долго, поэтому они выбирают обычно не однокомнатную квартиру, а двухкомнатную — разница по ипотечным платежам в таком случае не очень существенная. Очевидно, что банки в последнее время стали гораздо лояльнее к заемщикам: ставки и минимальный первоначальный взнос постепенно снижаются, на кредит теперь может рассчитывать заемщик не только с подтвержденным «белым» доходом, достаточно предъявления всего двух документов. И многие покупатели не упускают возможность приобрести, с помощью ипотечного кредита, более комфортную и просторную квартиру, в хорошем районе, современном доме.

БалтСтройКомплект: Да, к ипотеке тяготеют скорее квартиры « для жизни» и это не всегда 2-3 х к. кв. Так как мы работаем в сегменте эконом, у нас достаточно много и ипотечных договоров по однокомнатным квартирам. Но надо отдать должное банкам, в последнее время они стали более доступны и понятны для клиента, процедура одобрения и согласования стала проходить достаточно быстро.

ЗАО «БФА-Девелопмент»: Есть две больших группы покупателей квартир в Петербурге, которые пользуются ипотекой. С одной стороны, молодые и мобильные люди, приезжающие в Северную столицу или отделяющиеся от родителей. Они используют ипотеку для покупки своего первого жилья – студии или однокомнатной квартиры. Средний размер ипотечного кредита в таком случае составляет от 1,8 млн. руб. до 2,5 млн. рублей. Обычно такие кредиты берут на срок до 20 лет, но стараются погасить досрочно. В то же время велика доля и тех горожан, которые улучшает жилищные условия, меняя свою старую квартиру на более просторную – двух, трех и даже четырехкомнатную в новом доме. Как правило, размер кредита и срок кредитования в данном случае меньше.

КВС: Сегодня мы сотрудничаем с множеством ведущих банков в сфере ипотечного кредитования. По опыту работы более чем с 10 банками мы можем сказать, что покупатели сейчас активно приобретают жилье в ипотеку. На данном этапе строительства нашего жилого комплекса большим спросом пользуются 1 и 2-комнатные квартиры до 56 кв.м.

ЛенРусСтрой: У нас клиенты в основном интересуются малогабаритными квартирами — стремясь сделать как можно больший взнос собственными средствами, и добавить остальное с помощью ипотечного кредита. Как правило, покупатель стремится внести треть, и две трети — получить в кредит; поэтому… спросом пользуется то жильё, на треть которого достаточно сбережений. Еще раз повторим, что в основном это однокомнатные, меньше — двухкомнатные квартиры.

ЛенСпецСМУ: На наш взгляд, сложно определить один сегмент жилья, приобретаемого с помощью ипотеки. Очень многое зависит от того, что застройщик совместно с банками предлагает своим клиентам. В нашей компании с помощью ипотеки можно приобрести любое жилье, как строящееся, так и готовое и в домах разного класса. Так, например, однокомнатные квартиры в строящихся домах с помощью ипотеки чаще всего приобретают молодые семьи. Двух- и трехкомнатные покупают люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Как правило, такие квартиры выбирают в готовых домах или в объектах с близким сроком сдачи в эксплуатацию. Также у нас есть покупатели, приобретающие в ипотеку жилье бизнес-класса.

ЛенСпецСтрой: пользуется спросом все, на что хватает денег.

Мегалит: В нашей практике четкой тенденции нет. Но при этом и количество ипотечных сделок традиционно не велико – как до кризиса, так и сейчас. Хотя предложений банков о сотрудничестве достаточно много, приходится даже некоторым отказывать, выбирать более интересные, выгодные с точки зрения клиента условия. Пик ипотечных сделок по нашим объектам пришелся на минувший сентябрь. Сейчас среди банков существует очень высокая конкуренция, и клиенты это чувствуют, спешат воспользоваться.

Покупателей не путает такое количество банков? Большинство работает с 2-3.

КВС: Наоборот, скорей приятно удивляет. Наше отличие в том, что мы предлагаем полный перечень услуг по оформлению договора, включая помощь в выборе наиболее оптимальной программы ипотечного кредитования. Для этого у нас есть ипотечный консультант.